案例解析：房屋内曾有人病逝，算凶宅吗？

　　案情简介

​　　2018年9月，陈某与丁某通过某中介签订房屋买卖合同一份，陈某将其市区内住房一套出售给丁某，双方同时约定了价款、付款方式、违约责任等内容。当日，丁某即通过中介向陈某支付定金10万元。至约定的支付首付款期限届满，丁某迟迟未付款。期间，陈某通过中介及邮寄挂号信等方式向丁某催要首付款，但均未得到回应。2018年10月，丁某以案外人李某逝于房屋内会造成其使用障碍为由，起诉至当地法院，请求撤销其与陈某签订的房屋买卖合同并要求陈某返还定金10万元。审理中，陈某提出反诉，要求继续履行合同并要求丁某支付迟延付款违约金43.5万元。

　　当地法院经审理查明，该交易房屋系陈某的母亲李某所有，李某于2018年1月在该房屋中去世，居民死亡医学证明书载明死亡原因系“衰老”。经继承，2018年12月，该房屋产权移转登记至陈某名下。

　　丁某主张出卖人在案涉合同订立过程中刻意隐瞒李某逝于房屋内的事实构成欺诈，合同应予撤销。陈某认为，其在订立合同时已披露该事实，丁某对交易房屋系明知。

　　法院认为，丁某虽主张李某逝于房屋内会造成其使用障碍，但居民死亡医学证明书载明李某死亡原因系“衰老”，该事实远未达到普通民众所认知的因“横死”等其他情形而造成房屋成“凶宅”的严重程度。对“凶宅”的概念，应当遵从普通民众的通常认知，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。本案中，李某系正常死亡，该事件的发生不构成房屋的重大瑕疵，也不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立、履行的重要事实。

　　如前所述，逝者在房屋内“寿终正寝”不构成房屋的重大瑕疵，故出卖人的行为不属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，案涉合同不存在可撤销情形，当事人均应按约继续履行合同。在此基础上，法院认为，丁某迟延付款构成违约，应承担相应的违约责任，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，法院酌情将违约金的数额调整为10万元。最终法院判决驳回丁某的全部诉讼请求。

　　丁某不服原审判决，提起上诉。南通市中级人民法院最终驳回上诉，维持原判。

　　蚌埠律师解析

　　近年来，二手房交易市场出现了较多因“凶宅”买卖引发的纠纷，究竟哪类房屋属于“凶宅”，出卖人应负何种信息披露义务。

　　法律上“凶宅”的认定，通常以交易房屋内发生非正常死亡事件为主要判断标准。具体案件审理时需结合居民死亡医学推断书、报警记录、勘验笔录等个案举证综合分析判断。“凶宅”的外延不能肆意扩大，应严格限定在非正常死亡的范围内，以免苛以卖方过重的信息披露义务。

　　出卖人明知却隐瞒“凶宅”信息，法律上评价为对诚实信用原则的违反，构成欺诈，合同可撤销。但生老病死系自然规律，此类正常死亡为社会普通民众接受和认可，所涉交易房屋不应当认定为“凶宅”，买受人主张构成欺诈要求退房的，法院不予支持，除非合同双方对此有特别约定。